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CONSEJOS UTILES EN LA COMPRA DE PROPIEDAD EN PANAMA

INTRODUCCION Y RESUMEN.
Lo siguiente es información general en compra de bienes raíces en Panamá.
No es para ser interpretado como consejo legal.
Las diferentes categorías de tierra hace imprescindible contratar profesionales para información más detallada.
Las leyes de bienes raíces en tierra continental pueden ser bastante diferentes que aquellas en islas, áreas costeras, y áreas cerca de límites nacionales.
Antes de entregar cualquier dinero, asegúrese de consultar con un profesional y de hacer una investigación de debidas diligencias apropiada sobre la propiedad para asegurar que usted no está comprando un gran problema! Es importante comprender las reglas y procesar la transacción de su propiedad correctamente. Panamá tiene tres diferentes tipos de propiedades;

Propiedad Titulada

La propiedad titulada no es parecida a los títulos “dominio absoluto" en Estados Unidos. El Registro Público de Panamá tiene jurisdicción sobre el registro de propiedades tituladas por todo el país.
La propiedad titulada se puede verificar a través del sistema de Registro Público y está garantizada por la constitución de la República de Panamá.
La propiedad titulada también puede ser hipotecada. El banco registrará un embargo en contra del título como garantía de préstamo. Las propiedades tituladas están sujetas a impuestos de propiedad anuales cuando el valor registrado es mayor de $30,000 al menos que el comprador haya obtenido una exención por la construcción de una nueva vivienda. Este es una exoneración de impuesto pro-rateado basado en el valor de la vivienda. El comprar propiedad titulada normalmente requiere del siguiente procedimiento:
1. Contrato de Promesa de Compra-Venta: Un pequeño pago inicial es hecho al firmar el contrato de promesa de compra-venta.
El pago inicial asegura la propiedad y establece tiempo para la investigación de titulo y para coordinar los arreglos de pago para el cierre. Registrando este contrato en el Registro Publico se asegura que la propiedad no puede ser vendida a otra persona durante el periodo de plica.

2. Investigación de Titulo: Una investigación de titulo apropiada incluye:
a) verificación de que el vendedor en efecto posee el titulo de la propiedad y que está libre de encumbramiento, embargos, u otros asuntos que pueden afectar la libre disposición o transferencia del título;
b) una revisión del mapa de inspección oficial, y un investigador profesional que físicamente verifique los puntos de la propiedad en el mapa (para prevenir conflictos de limites futuros);
c) verificación de deudas a empresas de servicio público (agua y aguas residuales d) verificación del pago de los impuestos de la propiedad y/o de la exención de impuesto.

3. Contrato Compra-Venta: Este contrato es registrado en el Registro Público y el saldo final es pagado al vendedor, o a un oficial de plica. El pago es hecho cuando el titulo es traspasado a nombre del comprador. El pago puede ser emitido por un banco, contingente de recibir del vendedor el título de propiedad apropiado. El comprador puede abrir una cuenta de banco (u obtener una hipoteca) y luego formalmente solicitar que el banco emita un pago apenas sea presentado con la escritura pública registrada donde se traspasa el titulo al comprador. Los agentes de bienes raíces normalmente son pagados únicamente cuando la venta se cierra.

4. Traspaso de Titulo: El comprador oficialmente es dueño de la propiedad cuando el titulo es traspasado a nombre del comprador.
El traspaso ocurre cuando el contrato de compra-venta es firmado por cada una de las partes y registrado en el Registro Público.
Si el titulo está a nombre de una sociedad, no hay traspaso de titulo, únicamente un traspaso de las acciones de la sociedad.
El comprador puede mantener los mismos directivos en la sociedad o nombrar nuevos miembros. Los compradores de propiedades corporativas con titulo a través de la compra de la misma sociedad, deben asegurarse que la tasa única de la sociedad está al día. Un cambio de los directivos de la sociedad no puede ser oficialmente registrado en el Registro Público si la tasa única no está al día.

Propiedad de Derechos Posesorios

La propiedad de derecho posesorio no es parecida al “derecho de ocupación” común en Norte América hace muchos años. Esta propiedad pertenece al gobierno pero es “ocupada” o “utilizada” por un ciudadano Panameño (u organización Panameña) por un tiempo. Los derechos posesorios son generalmente certificados por ya sea alcaldes, policía, u otras organizaciones gubernamentales tales como Reforma Agraria. Los derechos posesorios no están sujetos a impuestos de propiedad, aunque las mejoras registradas en propiedad de derechos posesorios pueden estar sujetas a impuestos a un nivel municipal y/o nacional. La mayoría de las propiedades de Derecho Posesorio pueden ser tituladas a través de un procedimiento de compra de la tierra del gobierno, sin embargo, la ley prohíbe la titulación de propiedades de derecho posesorio en algunas áreas como ciertas áreas costeras, parques nacionales, o islas. En estos casos, como una alternativa, el “poseedor” de la propiedad puede aplicar para una concesión administrativa sobre la tierra para garantizar su utilización pacífica.

Adquirir derecho posesorio sobre una propiedad normalmente requiere el siguiente procedimiento:
1. Contrato de Promesa de Compra-Venta: Un pequeño pago inicial es hecho al firmar el contrato de promesa de pago. El pago inicial asegura la propiedad y establece tiempo para la investigación de titulo y para coordinar los arreglos de pago para el cierre. Los contratos relacionados con la compra-venta de Derecho Posesorio no pueden ser registrados en el Registro Público, pero pueden ser autenticados por un notario público.

2. Debidas Diligencias: los procedimientos de debida diligencia en propiedades de derecho posesorio es más complicado ya que no hay base de datos central de información de propiedades de derecho posesorio. Los compradores de derechos posesorios deben tener mucho cuidado en su compra. La siguiente investigación de debida diligencia puede ser hecha en propiedad de derecho posesorio:

a. Verificación de Certificación de Derecho Posesorio: Una Certificación de Derecho Posesorio valida es emitida por una autoridad de gobierno competente, y contiene el nombre de el poseedor, descripción correcta de la propiedad en términos de ubicación, tamaño (área), limites, fronteras y vecinos (en el norte, sur, este, y oeste).

b. Verificación de Medición: Una inspección firmada, sellada por un inspector autorizado profesional o topógrafo, identificando el nombre del poseedor, ubicación y reflejando la misma información de acuerdo con la Certificación de Derechos Posesorios es recomendable.

c. Inspección: Un inspector evaluara la ocupación física, ninguna oposición por terceras personas, y buena fe.

Una inspección física para identificar y marcar los puntos de la propiedad así como la confirmación de estos puntos con los vecinos para asegurar que no haya futuros conflictos de límites, debe ser hecho por su inspector. También, la propiedad debe ser mantenida y cercada para claramente delinear los límites.

d. Permitir Verificación: Si las intenciones del comprador son construir cierto tipo de estructura o proyecto en propiedad de derecho posesorio (por ejemplo, una marina, puerto, hotel, pista de aterrizaje, etc.), es necesario verificar cualquier regulación nacional o municipal que puedan prohibir esas actividades en el área.

3. Contrato Compra-Venta:
El saldo final es pagado al vendedor, o a un oficial de plica, una vez que la certificación de derecho posesorio sea traspasado o cambiado a nombre del comprador. Los contratos relacionados con la compra-venta de Derechos Posesorios no pueden ser registrados en el Registro Público, pero pueden ser autenticados por un notario público.

4. Traspaso de Certificación de Derechos Posesorios:
Derechos Posesorios para la propiedad son oficialmente traspasados al comprador cuando la Certificación de Derechos Posesorios es traspasada a nombre del comprador. El traspaso a nombre del comprador ocurre cuando el contrato de compra-venta es firmado por cada una de las partes. Si los derechos posesorios están bajo el nombre de sociedad, no hay traspaso de certificación, únicamente un traspaso de acciones de la sociedad.
El comprador puede mantener los mismos oficiales en la sociedad o nombrar nuevos miembros. Los compradores de propiedades de derecho posesorio corporativas a través de la compra-venta de la misma sociedad, deben asegurar que la tasa única anual está al día. Un cambio en los oficiales de la sociedad no puede ser oficialmente inscrito en el Registro Publico si la tasa única no está al día.

Propiedad en Concesión

La propiedad en concesión no es parecida a los arreglos de “arrendamiento de tierras”, comunes en Méjico o Hawái.
Las Propiedades dadas en Concesión son propiedades del gobierno, donde el gobierno ha otorgado una concesión a un ciudadano u organización para un propósito especifico, tales como un desarrollo de bienes raíces, hotel, o marina. Las concesiones en Panamá son generalmente otorgadas por periodos de un máximo de 20 anos (renovables). Algunas concesiones son otorgadas por hasta 40 anos (renovable) en áreas especialmente designadas tales como Calzada Amador o donde desarrollos comerciales o de condominio están actualmente siendo vendidos (por ejemplo, Naos Harbor).
Las Propiedades dadas en concesión están usualmente localizadas en islas, en áreas costeras especiales u otras áreas protegidas en donde los títulos no son permitidos por ley. Desarrollos de bienes raíces en propiedades en concesión usualmente ofrece a los inversionistas tiempo compartido o arreglos de posesión fraccional. A diferencia de las propiedades de Derecho Posesorio, las propiedades dadas en Concesión están garantizadas por el gobierno a través de un contrato contractual especifico.

LOS CONTRATOS EN INGLES NO TIENEN FUNDAMENTO JURIDICO EN PANAMA.

Los contratos firmados son documentos legales vinculantes, y usted debe asegurarse de que usted los haya leído y comprendido completamente antes de firmar.
Todos los procesos judiciales en Panamá son conducidos en español. Para cualquier transacción de bienes raíces en Panamá, un contrato escrito solamente en Ingles no tiene fundamento jurídico, y generalmente no es reconocido. Todos los contratos para propiedad deben ser en español en una escritura pública formal, y firmados delante de un notario público, para poder ser legalmente ejecutable y donde sea aplicable, ser archivado en el Registro Público.
OBTENGA AYUDA PROFESIONAL.
Comprar bienes raíces en un país extranjero no debe ser conjeturas.
Ya que cuando se compra bienes raíces en Estados Unidos, el sentido común debe ser el factor clave.
De nuevo, contratar a un abogado refutable y un corredor de bienes raíces autorizado es recomendable.
Mientras que un buen agente de bienes raíces puede ayudarle a través de los pasos de comprar, no puede proveerle con consejo legal; un abogado lo hace. Aun algunos abogados de bienes raíces basados en Ciudad Panamá pueden no estar totalmente familiarizados con dichos intricados como leyes de tierras en ciertas áreas, ej., Bocas del Toro.

El Colegio Nacional de Abogados de Panamá y la Corte Suprema aconsejan que la Corte Suprema emita un "Certificado de Buenas Prácticas" a los abogados. La Corte recibe denuncias contra los abogados y decide sancionarlos o no.
Esta certificación puede ser solicitado vía fax o correo de la Corte Suprema de Panamá de:
Lic. Carlos Cuestas, Secretario General de la Corte Suprema de Justicia Órgano Judicial, Calle Culebra, Edificio 236 and 237, Ancón, Panamá, República de Panamá. Tel: (507) 262-8358, Fax: (507) 262-2505.
Note que dicha certificación no es aun una garantía.

El articulo anterio son consejos tomados de la pagina web www.panama.usembassy.gov/panama/property.html
de la Embajada de los Estados Unidos de Norte America